Arriendos, garantías y otros cambios
Uno de los principales cambios es que los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito, ya sea en formato físico o electrónico. Jaramillo recuerda que el registro de estos acuerdos ante las autoridades correspondientes es importante para respaldar las condiciones pactadas y facilitar los reclamos cuando existen incumplimientos, como la falta de pago del arriendo.
Actualmente, un conflicto de este tipo puede terminar en un proceso judicial prolongado, en el que se debe demostrar que el inquilino no ha cumplido sus obligaciones. La propuesta mantiene la posibilidad de acudir a la justicia, pero establece el procedimiento sumario para resolver las controversias. El abogado estima que, en condiciones favorables, una sentencia de primera instancia podría tardar entre ocho y nueve meses. El texto también permite formalizar los contratos por medios electrónicos y contempla mecanismos para las notificaciones digitales.
La devolución de la garantía es otro de los puntos centrales. Jaramillo señala que entregar dos meses de arriendo como depósito se ha convertido en una práctica habitual, pero el proyecto establece que la garantía no podrá superar el equivalente a dos mensualidades. También incorpora reglas para evitar que el propietario retenga el dinero sin justificar los descuentos. Según el texto propuesto, el arrendador tendrá diez días desde la entrega del inmueble para comunicar los daños, faltantes o valores pendientes que pretenda descontar, mediante una liquidación detallada y justificada. El inquilino podrá objetar esos valores dentro de cinco días y el propietario deberá devolver la garantía, o el saldo que corresponda, en un plazo máximo de quince días desde la entrega del inmueble.
Además, cuando la vivienda se arriende amoblada, deberá adjuntarse un inventario de los bienes, con información sobre su estado y un registro fotográfico. Para Jaramillo, estas medidas permitirían reducir los conflictos en los que se retiene toda la garantía alegando reparaciones sin demostrar los gastos.
La propuesta también establece reglas sobre el valor del arriendo y el alcance de la ley. El límite máximo del canon se calcularía con base en el diez por ciento del avalúo catastral vigente, dividido para doce, y el propietario no podría aumentar unilateralmente el valor durante la vigencia del contrato. Los municipios podrán establecer, mediante ordenanza, las tarifas para registrar los contratos y emitir certificados relacionados.
Sin embargo, Jaramillo señala que el proyecto no determina expresamente quién debe asumir el costo del registro y considera que debería pagarlo el arrendador, por ser quien se beneficia de esta formalización.
La propuesta excluye de la Ley de Inquilinato los contratos sujetos al Código de Comercio, por lo que los locales comerciales se regirían por las normas correspondientes.
También cuestiona que el plazo mínimo general de dos años pueda aplicarse a habitaciones alquiladas por estudiantes, pues considera que debería existir mayor flexibilidad para esas situaciones.
Jaramillo recuerda que el pago de las alícuotas de un edificio o conjunto corresponde, en principio, al propietario del inmueble y no al arrendatario, aunque este asunto se relaciona con la Normativa de Propiedad Horizontal y no directamente con la Ley de Inquilinato. Añade que las reformas a esa normativa contemplan la posibilidad de limitar ciertos servicios a quienes incumplan el pago de las cuotas, de acuerdo con las reglas aplicables.
Para el abogado, es fundamental que las disposiciones sobre arrendamientos sean claras y definan las obligaciones de cada parte: desde el pago del canon y el registro hasta el mantenimiento de la vivienda y la devolución de la garantía. De lo contrario, advierte, pueden surgir interpretaciones distintas y nuevos conflictos entre propietarios e inquilinos. La propuesta busca dar mayor seguridad jurídica a ambas partes, pero sus disposiciones deberán completar el trámite legislativo antes de entrar en vigor.